Цены на жилье на вторичном рынке Перми могут упасть
По мнению пермских риэлторов, бурный рост цен на недвижимость в ближайшее время не прогнозируется ни в сегменте новостроек, ни на вторичном рынке. Более того, некоторые ожидают снижения цен на вторичное жилье.
На пермском рынке жилой недвижимости произошли нетипичные изменения. Первичный рынок все более заметно стал теснить вторичное жилье. Следствием может стать заметное удешевление жилья на вторичном рынке.
Объемы идут в рост
Всего в году в регионе сдали 822,5 тыс. кв. м жилья. Это примерно 12 тыс. квартир. Почти столько же, сколько до кризиса. Для сравнения: в 2007-м, самом ударном за десятилетие для Прикамья, – сдано около 880 тыс. кв. м жилья. В этом году лидер по объемам ввода – Пермский район – 0,85 кв. м на человека. Это в целом один из лучших показателей в России. В Перми тоже неплохо – 0,46 кв. м (для сравнения: по данным Росстата средний в стране этот показатель – 0,49 кв. м). Но в депрессивных городах края жилье почти не строится.
За текущий год в Прикамье планируют возвести порядка 1 млн кв. м жилья. То есть на 15% больше, чем за год. Это превышает и показатели, намеченные в планах Минрегионразвития РФ. Столько не строили в советское время. По словам представителей краевого правительства, это реальные планы, согласованные с муниципалитетами. Застройщики тоже намечают рост объемов работ.
Так, в прошлом году Пермский завод силикатных панелей ввел в эксплуатацию порядка 1000 квартир эконом-класса – конкурентов старым однокомнатным. В -м планируют построить не меньше. Было сдано около 60 тыс. кв. м. На этот год планы аналогичные, получится больше – хорошо , – говорит генеральный директор ПЗСП Николай Демкин. Представители других строительных компаний настроены еще более оптимистично, планируя увеличить объемы ввода жилья.
По мнению же аналитиков компании Инвест-аудит , даже несмотря на наращивание темпов Пермь – строительный аутсайдер по сравнению с соседними Екатеринбургом, Казанью, Уфой и Челябинском. Среди причин, эксперты обозначили высокую себестоимость возведения объектов.
Первичка теснит вторичку
Рост предложения в новостройках оттянул спрос с сегмента вторичного жилья. Для сравнения: за весь 2009 год были открыты продажи лишь по 9 объектам на начальной стадии строительства. А только в III квартале года на рынок вышли квартиры в 10 домах со сроками сдачи до конца года.
По данным экспертов Аналитического центра КД-консалтинг цена 1 кв. м на конец года в новостройке в среднем составила 48 040 рублей, а на рынке готового жилья квадрат стоил 53 423 рубля. Консалтинг-группа ResearchDecisions приводит схожие показатели средних цен на вторичке – 53 790 рублей, что на 6 490 рублей (почти на 14%) выше уровня начала года.
Сейчас с рынка нового жилья сметается практически все. Когда однокомнатные квартиры в новостройке предлагают менее чем за 1,5 млн рублей – логично, что предпочтение отдают им. Целые очереди выстраиваются во время проведения специализированных акций. Кстати, действуя на эмоциях, многие забывают проверить все документы застройщика, что просто необходимо из соображений безопасности , – комментирует ситуацию коммерческий директор АН Респект Алексей Ананьев. По его мнению, если застройщики и дальше будут проводить акции, наращивая объемы строительства недорогого жилья, то можно ожидать снижения цен и на вторичном рынке.
Цены на вторичку ждет снижение
Понижение цен на вторичном рынке, несмотря на незначительный рост в начале года, должно быть. Особенно оно коснется хрущевок и брежневок. Подобная ситуация не характерна для пермского рынка. Мы еще такого не наблюдали , – говорит Алексей Ананьев.
По версии правительства региона цены уже значительно упали: за год на 15%. Сейчас по официальным данным 1 кв. м в новостройке стоит в среднем 30 тыс. рублей (по итогам года ценник подпирал планку в 40 тыс.). Но непосредственно Перми это снижение не коснулось. Цены в городе активно не падали.
И региональные власти это не радует. Вице-премьер краевого правительства Олег Демченко, в частности, заявил: Структуру строительства в Перми надо кардинально менять. Прекращать возведение элитных домов и бизнес-класса. Строить для людей. Чтобы цена за 1 кв. м в городе максимально поднималась до 31 тыс. рублей. Не больше .
По прогнозам аналитиков АЦ КД-консалтинг , застройка отдаленных районов Перми объектами эконом-класса будет размывать общий уровень цен и тормозить их рост. Эксперты считают, что максимум насколько могут подорожать новые объекты за год – это размер инфляции – 5-7%.
В итоге, если динамика ввода и ценовые характеристики нового строительства останутся прежними, то старые пермские хрущевки и брежневки могут подешеветь в среднем на 120-150 тыс. рублей, считают аналитики. Впрочем, по мнению риэлторов, понижение стоимости, скорее всего, не будет заявляться открыто, а станет результатом активного торга по конкретным сделкам.
Еще один фактор, который может толкнуть цены на вторичном рынке вниз, – намерение главы региона Виктора Басаргина приобретать квартиры для реализации жилищных госпрограмм по обеспечению жильем отдельных категорий граждан именно в новостройках, а не на вторичном рынке, как это было прежде в - годах. Почти все, что мы покупали до этого, требовало ремонта. Зачем разогревать вторичный рынок? Подгонять цены на хрущевки и, в итоге, как следствие – на новостройки , – заявил он.
Если окинуть взглядом ситуацию в целом, то сейчас стало меньше реализовываться сертификатов, в частности – по военным, по молодым семьям. Соответственно потенциальных покупателей брежневок и хрущевок поубавилось , – говорит директор представительства АН Тимур Елена Максимча. Эксперт констатирует – все говорит в пользу того, что рынок должен начать снижение. Но он завис.
Малоэтажка – на взлет!
Стоит отметить еще одну характерную тенденцию: строительство в сегменте ИЖС в году прибавило по объемам 16%, по сравнению с -м. Очевидно – строить частных домов стали больше. Что тоже отвлекает спрос – и способствует снижению цен в многоквартирных домах.
В Перми, в районе Костарево, себестоимость возведения в рамках ИЖС квадратного метра жилья в кирпичном доме, с затратами на землю – 40-50 тыс. рублей. С полной чистовой отделкой, евроремонтом. Сюда входит и кровля, и коммуникационные подключения. Скажем, электроэнергию до 15 кВт подсоединяют бесплатно. И – впоследствии – содержание коттеджа, который по площади больше средней трехкомнатной квартиры в новостройке в шесть раз – 450 кв. м, – в пересчете на квадрат жилья выходит дешевле. Коммунальные услуги для трешки – в среднем 5 тыс. рублей для коттеджа – около 10 тыс.
Учитывая политику застройки окраин, за 10 лет дом, первоначально стоявший на отшибе, постепенно обрастет инфраструктурой, появятся дороги. Независимый риэлтор Ирина Новосёлова говорит – на данный момент на ИЖС спрос превышает предложение. Речь, конечно, о средней ценовой категории. Не об элитных коттеджных поселках. Самые востребованные дома в черте города – на Южном, Юбилейном, Ива-1, Ива-2.
Из-за активного спроса только за декабрь года на рынке загородной недвижимости Перми зафиксировано увеличение средней стоимости 1 кв. м на 1,5-2% (по разным оценкам). По сравнению с мартом рост составил более 16%. В декабре 1 кв. м в коттедже стоил в среднем 40 760 рублей.
Так что пока перспективы стоимости многоквартирного жилья – как нового, так и вторичного – кажутся туманными. Объекты на вторичке , скорее всего, несколько подешевеют. Цены же на частные дома – идут на взлет.
Динамика средних цен за 1 кв. м жилья в Перми
Вторичка или новостройка?
А вам то что душа подсказывает? Жить то вам? Зачем на нас держать ориентир?
Да, во вторичке долбежки нет. Но вы переедите и вам что-либо не понравится. Станете лепить нечто свое! Само собой! Еще и с соседями поругаться успеете. Не дай то Бог!
А в первичке? Все колотят - и вы не пропадете! И стены там, действительно белые . Никакой энергетики - только ваша белая и чистая аура. А это много значит.
Разумеется, когда людей переселяют и у них нет большого выбора - то вторичка принимается как данность. Но у вас то выбор есть!
Слушайте душу то, слушайте.
Тема: что лучше - новостройка или вторичка, или старый фонд (в центре)?
Адрес: Санкт-Петербург-Ха Сообщений 140
что лучше - новостройка или вторичка, или старый фонд (в центре)?
что лучше - новостройка или вторичка, или старый фонд (в центре)?
Адрес: Мирный - Санкт-Петербург Сообщений 4,748
Старый фонд? Сразу 2 минуса:
- как правило, это центр или рядом с ним - отсюда более высокий ценник, так же проблема с парковкой и местом для прогулок,
- необходимость (как правило) очень крупных вложений в квартиру - замена проводки, коммуникаций, в тяжёлом случае - замена лаг на полах. И это, если перекрытия уже меняли на ж/б.
Новострой. Если есть где жить до сдачи дома - выгодный вариант, т.к. покупаешь по более низкой цене. Ремонты рано или поздно закончатся, зато новый дом ))) НО - смотреть, кто застройщик, добавить минимум пол-года к сроку сдачи объекта и изучить вопрос на предмет инфраструктуры, а то может статься, что дом классный - но в чистом поле ))).
Вторичка - надо выбирать. Как раз по весне продавали-покупали жильё. Да, много из осмотренного - в ужасном состоянии. Но нашли вариант с хорошей планировкой и площадью, не особо запущенный. Руки, конечно, надо приложить, но не критично. И из старого фонда был отличный вариант - дом 1895г на ул.Зои Космодемьянской, капремонт 1959г (перекрытия заменены на ж/б), площадь 101,5кв.м. за 6млн.руб. коммуналка. Только агентство потом ценник задрало до 6,5млн и мы отказались.
Сейчас ценник на 1-2кк кв. сильно вырос и выбор в приемлимом диапазоне стал меньше. И как Доктор верно заметил - есть немало подводных камней в выгодных вариантах. Искать надо.
В Перми появляется все больше новостроек экономкласса. При этом вторичный рынок прельщает готовностью к переезду и разнообразием выбора в каждом районе города. Тем, кто планирует решить «квартирный вопрос», все сложнее определиться с покупкой. О плюсах и минусах нового и подержанного жилья рассказывает Dom.59.ru.
В Перми сейчас существует масса предложений в новостройках. Есть жилье классов эконом и комфорт, все активнее застройщики начали предлагать проекты сегмента «бизнес». Вторичный рынок тоже не отстает – на нем можно найти все от малюсенькой комнаты до двухуровневых квартир.
Плюсы новых квартир понятны. Во-первых, экономжилье практически все застройщики сейчас сдают с отделкой «под ключ» – заезжай и живи. Однако покупка на раннем этапе строительства (что обычно дешевле), всегда риск – вдруг дом не достроят. При этом, если на данный момент приходится снимать жилье, в ожидании готовности объекта будут дополнительные затраты.
Если выбирать квартиру в новостройке на ранней стадии – это необходимо делать внимательно.
«Независимо от того, выгодным или невыгодным кажется проект – в первую очередь, важна безопасность, – поясняет председатель совета НП «РГР. Пермский край»,директор АН «Территория»Екатерина Пахомова. – Личные критерии, конечно, тоже важны – цена, местоположение, планировки и прочее, но самое главное – надежность застройщика. Особенно на нее стоит обратить внимание в текущей экономической ситуации. Что за компания строит? Какой объем жилья возводится: единичный дом или крупный проект? Какой опыт у застройщика на рынке: давно работает или только появился? Сейчас компании говорят, что строят по 214 ФЗ и с 1 января года они страхуют ответственность. Но пока не было прецедентов выплат этих премий, чтобы проверить, как эта страховка работает. Гарантом того, что вы не останетесь без денег, страховка не является».
Как рассказывает Екатерина Пахомова, сейчас в центре Перми одна маленькая компания строит единичный дом. Цены были достаточно низкие. И договор страхования клиентам показывали. Проблема в том, что разрешение на строительство у компании закончилось летом года. Люди им до этого периода несли деньги. Сейчас компания продлила срок строительства на год, но на площадке ничего не делается. При этом застройщик расторгает зарегистрированные в Регпалате договоры. Люди уже не являются дольщиками, но деньги им не возвращают.
На рынке Перми основной диапазон предложения по квартирам в новостройках – от 35 до 50 тысяч за квадратный метр, на вторичном рынке – от 50 до 70 тысяч за «квадрат». Стоит учесть, что на первичном рынке сейчас множество предложений не в центральных районах Перми, которые и оттягивают ценник в меньшую сторону.
При этом застройщикам, которые реализуют крупные проекты и намерены дальше работать на рынке, не выгодно задерживать строительство. Им важна репутация.
А на конечном этапе строительства новостроек проблема другая. Что касается квартир экономкласса – непроданных квартир у застройщика либо нет совсем, либо приходится выбирать среди больших метражей и многокомнатных хором. А не все могут себе их позволить. Например, сейчас, чтобы получить большой выбор, нужно смотреть на проекты, которые будут сданы через год и более.
«Цена готовой квартиры в новостройке чуть выше, чем цена жилья на вторичном рынке. Но тут важно, с чем сравнивать. Вторичное жилье есть как с хорошим ремонтом, так и полностью «убитое». А цены на «хрущевки» и вовсе завышены. При этом метраж строящихся объектов обычно больше. И нужно смотреть, какие именно квартиры остались», – поясняет Екатерина Пахомова.
Зато вторичное жилье зачастую выигрывает по местоположению. Особенно это важно для домов класса «бизнес». Дома такого уровня получают определенный статус в зависимости от того, кто в них проживает. А новые проекты такого уровня не всегда имеют удачное окружение, большую придомовую территорию и соответствующую инфраструктуру.
Найти предложение на вторичке можно на любой вкус. И, конечно, прельщает готовность дома. «Вторичный рынок отличается разнообразием, – рассказывает директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» Евгений Железнов. – Во-первых, при покупке квартиры можно подобрать любой район, поскольку предложений на вторичном рынке в принципе намного больше, чем на первичном. Во-вторых, можно выбрать различные варианты отделки – в этом случае есть возможности для экономии. В-третьих, шире диапазон цен. Кроме того в квартиру на вторичном рынке можно заселиться сразу после оплаты, а также отсутствует риск затягивания сроков сдачи дома».
Напомним, что сейчас реальная сумма сделки на вторичном рынке зачастую меньше, чем в рекламе. Так как срок реализации «товара» слишком большой, продавцы, которым срочно нужны деньги, идут на уступки и делают значительные скидки.
По мнению пермских риэлторов, бурный рост цен на недвижимость в ближайшее время не прогнозируется ни в сегменте новостроек, ни на вторичном рынке. Более того, некоторые ожидают снижения цен на вторичное жилье.
Адрес: Мирный - Санкт-Петербург Сообщений 4,748 